兵庫県・姫路の欠陥建築・欠陥住宅等の建築トラブルの相談は構造設計一級建築士のいる(株)坪田設計・坪田收へ。

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欠陥建築を正す会 関西
(建築トラブル相談所)

1.欠陥建築とは

(1) 設計ミス・施工ミス・施工不良・手抜き工事等により建築基準法等の法規を遵守していない違法建物をいう。
(2) 設計ミス・施工ミス・施工不良・手抜き工事等により建築基準法等の法規を遵守せず、危険(地震災害・火事火災・爆発災害・転落転倒災害等)で、不快(傾き・温熱環境・音騒環境・振動環境・空気環境等)で、健康阻害(石綿・薬害物質等)している違法建物をいう。
(3) 設計ミス・施工ミス・施工不良・手抜き工事等により建築基準法等の法規を満たさず品質・材質等が低下し、安全性・機能性・性能・使用状態、快適性が低下した違法建築物をいう。


2.欠陥建築の対策

(1) 欠陥建築は目に見える症状(隠れた瑕疵・欠陥は通常は分からない)が現れるので、その症状(瑕疵・欠陥・不具合)を見極める。
(2) その症状(瑕疵・欠陥・不具合)はやがて成長・拡大するので、大きく又は危険な状態にならない内に補修・改修を行う。


3.瑕疵・欠陥・不具合の種類

(1)表面に現れた(眼に見える)瑕疵・欠陥・不具合は、

@ 床・壁・天井の色むら・膨らみ・凹み、剥がれ等の仕上げ材の瑕疵・欠陥・不具合。
A 床・壁・天井等の表面仕上げ不良(粗い・汚い)、床の平面不良(傾き・陥没・突起)、壁の垂直不良(傾き・陥没・突起)等の様々な瑕疵・欠陥・不具合。
B 基礎・柱・梁・耐震壁・床等の割れ・破断・変形(伸び・収縮)・体積膨張・沈下等の瑕疵・欠陥・不具合。
C 構造材・仕上げ材・配管・配線等の接続不良・接着不良・絶縁不良、腐食等の瑕疵・欠陥・不具合。
D 構造材・仕上げ材の変形・破断・接続不良・施工不良で雨漏り・水漏れ・結露等の瑕疵・欠陥・不具合。
E 撓み・傾き・振動(床なり・軋み)による瑕疵・欠陥・不具合。

(2)表面に現れない(眼に見えない)瑕疵・欠陥・不具合は、

目に見えない瑕疵・欠陥・不具合で最も深刻なことは構造の安全性で、主要構造部及び構造耐力上主要な部分(基礎・柱・梁・壁・床・ブレース・筋交い等)の部材の有無(欠落)、及び部材の品質・材質・強度・性能・機能等の仕様低下で起きる瑕疵・欠陥・不具合。
@ 部材・部品の原材料(品質材質・強度ダウン・サイズダウン・仕様ダウン等)の間違った場合、杭・基礎・柱・梁・床、及び接合部等が弱くなり強度不足となり、地震時に重大な結果になる可能性もあり極めて危険であるが外からは分からない。
A 図面に記載してあるが実際には施工していない部材・部品、又は施工していない工程がある場合は、強度不足又は、強度・安全性の低下となり、地震時に重大な結果になり極めて危険であるが外からは分からない。
B 杭の支持層着不確認の杜撰工事等で支持層未着がある場合は、杭の支持層未着により、建物沈下が生じる重大な結果になり極めて危険であるが外からは分からない。
C 鉄筋コンクリート造のコンクリート及び鉄筋の間違い・過失(品質材質・強度ダウン・サイズダウン・仕様ダウン等)又は、生コンクリート不良・養生不良等がある場合も強度不足となり、地震時に重大な結果になり危険であるが外からは分からない。
D 鉄骨造の溶接不良等がある場合、地震時に重大な結果になり極めて危険であるが外からは分からない。
E 部材・部品等の接続不良・接合不良・接着不良等がある場合は、剥がれ・捲れ・脱落・落下・転落・巻き込み事故に繋がり、極めて危険であるが外からは分からない。
F 電気工事のは結線・遮断等施工不良で感電・漏電・電気火災等極めて危険であるが外からは分からない。


4.発見から改修までの流れは、

(1) 瑕疵・欠陥・不具合等の発見
雨漏り・ひび割れ・傾き、陥没・突起等目で見える事象が発生した・分かった・発見した時。
(2) 電話相談(無料)
@ 欠陥建築が目に見える症状(隠れた瑕疵・欠陥は通常は分からない)が現れたら、又は何か不審に思うことがあれば相談して下さい。
A 詳しく聞きたいときは、相談カルテ(申込書)に住所・氏名・電話番号、建設建物の位置、用途・規模(例えば、木造2階建て在来軸組工法、鉄骨造3階建事務所ビル等)・面積、相談内容を記入しFAXし、送信後に電話下さい。
電話相談で一般的な質問はここで終了します。
B 面談相談(無料)
尚、来社時には連絡下さい。
ア. 相談内容が難しく電話のやり取りで分からない時は、確認申請書と瑕疵・欠陥・不具合部分の写真を持参し、説明下さい。
イ. 面談相談時に瑕疵・欠陥・不具合を図面と写真で分かる範囲で説明します。
(3) 調査(電話相談で詳細不明で回答ができない時)
@ 現地聞き取り目視調査業務とは(有料)
確認申請図面と写真で瑕疵・欠陥・不具合の程度・原因・被害詳細が分からない時は、正しく把握する為に現地聞き取り目視調査を行います。
確認申請書を基に今迄の履歴・現在状況・程度・被害詳細を現認します。雨漏りならば、何故・何処から流入し・どんな被害が生じているかを現認し補修目途を付けます。
瑕疵・欠陥・不具合の詳細な聞き取り目視調査で原因と責任者の特定をします。
A 簡易調査(有料)
現地聞き取り目視調査でも分からない時は、測定機器を使用する簡易調査を行い、目視では分からないことを調査します。
B 詳細調査(有料)
簡易調査でも分からない時は詳細調査を行います。(別途費用)
基礎・建物沈下等の場合は、確認申請書に無い場合は地質調査(別途費用)を行い、地質調査結果に適正な基礎の設計か否か(設計者責任)、工事が適正か否か(施工者責任)を検証することがあります。(別途費用)
(4) 原因追究及び原因確定
現地調査及び確認申請書・図面・工事監理簿等でその原因と責任を以下により、
@ 正しい設計か否か、不適切・配慮不足等は設計ミスで設計者による責任、
A 正しく図面通りの施工か否か、施工ミス・施工不良等は施工者による責任、
B 原因が監理者指示による場合は正しい指示か否か、工事監理の責任か否か、
以上を、確定する。
(5) 改修工事
@ 原因と責任者が分って、瑕疵担保期間内の期間で、無償で改修をする場合。
雨漏り・ひび割れ・傾き、陥没・突起等事象の原因と、設計・監理者・施工者の責任が分り、その者の責任で無償の改修工事を行う。
A 原因と責任者が分って、瑕疵担保期間内の期間で、無償で改修をしてくれない場合。
原因と責任者が分って、瑕疵担保期間内の期間であるが、無償で改修をしない場合。
⇒ 責任者と交渉を行う。
⇒ 交渉結果、法的措置をとるか、泣き寝入りを選ぶ。
B 原因と責任者が分って、瑕疵担保期間経過後の期間で、無償で改修をしない場合。
⇒ 責任者と交渉を行う。
⇒ 交渉結果、見積り金額で改修工事を行う。
C 引き渡しから10年の瑕疵担保期間超の構造の安全性に関することが分かった場合。
『深刻な瑕疵・欠陥』が建築基準法第20条の『構造耐力』に係わる場合は不法行為でお受けできる場合があるかも知れません。
(6) 工事完了
改修工事を終えて全て完了となります。


5.欠陥建築の相談・調査費用

(1)相談業務(無料)

@ 電話相談は無料です。(当社にお電話ください。)
A 来社相談は無料です。(事前のアポイントで当社にお越しください。)

(2)現地ヒアリング目視調査業務(有料)

@現地ヒアリング目視調査は有料です。
現地目視調査(調査機器・器具は使いません)は、当社より現地までの往復時間+調査時間の合計で、1時間当たり8,000円です。
神戸市内ならば、片道1時間×2、聞き取り調査2時間で、合計4時間で32,000円です。交通費・消費税を含みます。当日に現金で受領します。
調査内容により、1人又は2人になりますが、費用は変わりません。
現地目視調査で、瑕疵・欠陥・不具合の内容を把握して、その原因を想定します。
その原因の責任が、設計者・施工者にあるかを確認申請書と現場状況等で考えます。
A測定機器を使用する簡易調査(裁判用ではありません)。
調査とは、何月何日時点で当該建物の瑕疵・欠陥・不具合状況記録で、例えば、建物の沈下状況調査では、『どの部位が何ミリ沈下しているか』の報告です。この報告書には『何故沈下したか』は書けません。
原因を究明する鑑定書ではありません。鑑定書作成(何故沈下したかを究明)するには別途地質調査等が必要です。
測定機器を用いた簡易調査です。別途見積もりをします。
契約締結後に着手します。
B測定機器を使用する調査(裁判用の調査です)。
測定機器を用いた、より詳細な調査です。別途見積もりをします。
契約締結後に着手します。


6.瑕疵・欠陥・不具合等の改修費用

(1)瑕疵・欠陥・不具合の把握

@ 瑕疵・欠陥・不具合の原因・箇所・面積・被害等の調査をします。
A 雨漏りの流入位置、何故流入しているか、雨漏りの面積、被害等の調査をします。
B 建物ひび割れ調査、建物沈下調査・被害等の調査をします。

(2)瑕疵・欠陥・不具合の原因特定

@ 瑕疵・欠陥・不具合の原因を特定します。
A 複合原因の場合もあるので特定できない場合もあります。

(3)瑕疵・欠陥・不具合の補修仕様を決定

@ 原因を除去する最善・最適補修等の仕様を決めます。
A 工務店の見積もりを取り、依頼人と合意した工務店との直接契約で補修工事をします。
B 依頼人の面識のある工務店でも構いません。

(3)工事監理

@ 要望があれば工事監理を行います。
A 工事監理報告書で業務が終了します。


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FAX 079-222-6611
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